오프플랜 매입, 단계별로 알려드립니다
계약 전 반드시 확인하세요
돈을 내기 전, 프로젝트가 DLD/RERA에 정식 등록되어 있는지와 정부가 감독하는 에스크로 계좌가 개설되어 있는지 확인하세요. 모든 대금은 개발사 계좌가 아니라 이 에스크로 계좌로만 지불되어야 하고, DLD가 공사 진행률을 검증한 뒤에만 개발사에게 자금이 풀립니다 (Law No. 8 of 2007). 이게 오프플랜 매입을 안전하게 만드는 가장 중요한 장치예요.
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개발사·프로젝트 검증
DLD 웹사이트나 Dubai REST 앱에서 프로젝트의 RERA 등록 여부를 확인하고, 개발사의 과거 준공 실적(제때 인도했는지, 건축 품질은 어땠는지)을 확인해요. 에스크로 계좌 개설 여부도 이 단계에서 함께 확인해요.
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예약금 납부 (Booking Fee)
원하는 매물을 정하면 매매가의 5~20% 수준을 예약금으로 납부해요. 개발사는 Expression of Interest(EOI) 또는 Booking Form을 발급하고, 이 시점에 층·전망·호수를 확정해요.
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SPA (매매계약서) 체결
예약 후 통상 30일 이내에 개발사와 SPA(Sale and Purchase Agreement)를 체결해요. 전체 매매가, 분할 납부 일정, 인도 예정일, 지연 시 벌칙 조항까지 이 계약서 하나에 다 담겨요. 서명 전 부동산 전문 변호사 검토를 받는 걸 권장해요.
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Oqood 등록
SPA 체결 후 개발사가 60~90일 이내에 DLD의 Oqood 시스템에 매매를 등록해요. 이게 준공 전까지의 임시 소유권 증명이 되고, 같은 매물을 이중으로 파는 걸 막아줘요. DLD 등록비 4% + Oqood 관련 행정비가 이 단계에서 발생해요.
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공정률에 따른 분할 납부
공정률 연동형(construction-linked), 입주 후 분할(post-handover), 월 1% 납부형 등 SPA에 명시된 방식대로 대금을 나눠 내요. 모든 납부는 에스크로 계좌로만 이뤄지고, DLD 엔지니어가 공정을 검증해야 개발사에게 자금이 풀려요. Dubai REST 앱으로 실시간 공정률을 확인할 수 있어요.
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(모기지 이용 시) 은행 밸류에이션
현금이 아닌 모기지로 진행한다면, SPA 체결 후 은행이 매물을 최종 감정평가하고 오퍼레터를 발급해요. 예약 전에 사전승인(Pre-Approval)을 미리 받아두면 이 단계가 훨씬 수월해져요.
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스내깅 & Tasleem (준공 인도)
공사가 끝나면 개발사가 완공 통보를 보내고, 매수인은 스내깅(하자 점검)을 진행해요. 타일 마감, 미완성 작업 등을 점검해 리스트로 정리하면 개발사가 이를 보수해요. 보수가 끝나면 Tasleem(열쇠 인도)이 이뤄지고, 이때부터 서비스차지·DEWA 개통 등 소유주로서의 책임이 시작돼요.
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Title Deed 발급 · 골든비자 신청 (선택)
임시 등록이었던 Oqood가 정식 소유권 등기부인 Title Deed로 전환돼요. 매매가가 AED 2백만 이상이면 이 시점부터 골든비자를 신청할 수 있어요.
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